Promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata: la disciplina giuridica applicabile è quella del preliminare di compravendita

La promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario. Pertanto, stante l’unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori previsti dal Codice Civile in merito alle possibili ripercussioni della risoluzione.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 24687 del 18 agosto 2026 della Cassazione), i quali, alla luce del contenzioso relativo al recesso esercitato dal venditore rispetto ad un contratto preliminare di compravendita di un immobile, aggiungono che, anche facendo riferimento al contratto di comodato per giustificare la consegna anticipata dell’immobile, l’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, è in linea con i principi della ripetizione dell’indebito, come prevista dal Codice Civile, e comporta l’obbligo a carico del promissario acquirente, che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita, non solo della sua restituzione al promittente alienante, ma anche della corresponsione a quest’ultimo dei frutti per l’anticipato godimento dello stesso immobile.
Analizzando il caso specifico, è legittima, secondo i magistrati di Cassazione, la posizione del venditore. Respinte le obiezioni sollevate dal compratore, il quale ha inutilmente lamentato la mancata valorizzazione della situazione di inadempimento reciproco, che, a suo dire, avrebbe giustificato il suo comportamento rispetto alla mancata stipula del contratto definitivo e al mancato versamento del prezzo residuo e che avrebbe comportato la risoluzione ipso iure del contratto preliminare, con suo diritto alla restituzione della caparra versata.
Invece, è stata considerata la comparazione dei reciproci inadempimenti delle parti e si è ritenuto prevalente l’inadempimento del compratore, inadempimento idoneo a giustificare il recesso del promittente venditore.
Nello specifico, si è evidenziato che era stata prorogata la data inizialmente fissata per la stipula del contratto definitivo e che il venditore aveva dato disponibilità a depositare nelle mani del notaio la somma di 5mila euro a garanzia del buon esito degli interventi edili che il compratore riteneva necessari per l’eliminazione di pretesi vizi all’immobile, e che, nonostante tutto, il compratore – al quale, peraltro, era stato consegnato in anticipo l’immobile – si era sottratto alla conclusione del contratto definitivo.
In aggiunta, poi, i magistrati di Cassazione precisano che la gratuità dell’occupazione dell’immobile promesso in vendita, poiché, come detto, consegnato anticipatamente in vista della stipula del contratto definitivo, non causa l’ingiustificatezza del riconoscimento dell’indennità di occupazione a favore del promittente venditore.
Di conseguenza, nella vicenda in esame, l’indennità riconosciuta a favore del venditore rientra negli obblighi restitutori a carico del compratore mancato conseguenti al recesso legittimamente esercitato dal promittente venditore.